건물 간 용적률을 이전하는 결합건축제도와 건축 규제 완화가 효과를 발휘한다면 명동 등 서울 도심과 강남권 노후 건물의 재건축도 활성화될 것으로 예상된다. 규제가 완화되면 건물을 지금보다 더 높이, 더 넓게 지을 수 있기 때문이다.

국토교통부가 서울 잠실 일대 노후건물을 대상으로 결합건축 사례를 시뮬레이션 한 결과, 지금보다 8.5~21.2% 정도의 추가 수익률(전체 용적률의 20~50% 이전시)이 발생하는 것으로 나타났다.

노후 상가건물이 많은 서울 명동의 한 부동산중개업소는 “정비촉진 방안이 시행되면 재건축을 통해 건물 가치를 높이려는 투자자가 늘 수 있다”며 “낡은 상가 대신 신축 상가가 들어서면 상권 활성화에도 도움이 될 것”이라고 말했다.

명지대 부동산학과 권대중 교수는 “용적률이 낮아 재건축이 어렵거나 개발이 어려운 나대지(빈땅) 등을 재건축·개발할 수 있는 길이 생겼다”며 “도심 재생사업 활성화에도 긍정적인 영향을 미칠 것”이라고 말했다. 노후건물의 재건축을 활성화하자는 대책의 큰 방향에 대해선 긍정적인 평가가 많았다.

고밀도 개발 남발 우려

하지만 일부에선 실효성이 떨어지는 것 아니냐는 지적도 나온다. 도시정비업체인 J&K 백준 사장은 “땅의 가치는 용도와 용적률로 결정되는 데 여기서 일부분을 떼어 내 판단하기가 쉽지 않을 것”이라고 말했다.

실제 서울시는 2011년 정부와 유사한 시도를 했다. 인접한 성북2구역과 신월곡1구역을 각각 저밀도의 한옥마을과 역세권 복합주거단지로 각각 개발한다는 계획이다. 성북2구역은 구릉지여서 용적률을 다 적용하기 어려운 만큼 저밀도로 개발하고, 남는 용적률을 신월곡1구역으로 이전하는 내용이다.

하지만 두 구역은 이전되는 용적률에 따른 보상 등에 합의하지 못해 이 사업은 무산되고 말았다. 용산 후암구역과 해방촌 녹지축지역과의 결합재개발도 같은 이유로 진척되지 못했다.

서울 후암동 A공인 관계자..[원문보기]